湘阴政发〔2013〕10号

 

各乡镇人民政府，县直及驻县各单位：

《湘阴县个人建房管理办法》已经县人民政府研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

 

湘阴县人民政府

2013年8月30日

 

湘阴县个人建房管理办法

 

第一章    总    则

第一条    为进一步加强全县个人建房管理，根据《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》和《湘阴县县城总体规划实施办法》等法律法规和相关文件规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条    本办法所称个人建房，是指在城乡规划和土地利用总体规划所确定的建设用地范围内的个人住宅建设。

第三条    鼓励农村村（居）民住宅建设按照新型城镇化和集约节约用地要求，向居民点、中心村和集镇集聚；鼓励集中连片建设农村新村。

 

第二章    管理区域

第四条    县城乡规划部门对以下区域的个人建房实施规划管控：

（一）县城规划区范围内；

（二）芙蓉大道湘阴段沿线两侧各1000米、湘阴湘江沿江风光带（规划中）沿线两侧各200米、县道以上交通干道（除芙蓉大道湘阴段外）沿线两侧各100米范围内；

（三）产业基地、项目建设已划定红线的范围，项目建设已划定规划蓝线并已上报的区域；

（四）各乡镇集镇规划区、拆迁安置区、村镇居民疏导安置点。

各乡镇负责本辖区上述范围以外个人建房的规划管理工作，县城乡规划局按照集中连片合理整治村庄的原则进行技术指导。

第五条    本县行政区域内的个人建房划分为一、二、三类控制区进行分类管理。

一类控制区：县城规划区内文星镇各社区（村），白泥湖乡大冲村，石塘乡双桥村、板桥村、栽松村，袁家铺镇友爱村、新华村、将军村、新南村、金和村、建滨村，长康镇仁山村、白马村，玉华乡凤形村、文桥村、来龙村、槐溪村，金龙新区规划范围，鹤龙湖镇集镇规划区已列入近期建设规划控制范围内的区域；项目建设用地红线范围内的区域；项目建设已划定规划蓝线并已上报的区域；芙蓉大道湘阴段沿线两侧各500米、湘阴湘江沿江风光带（规划中）沿线两侧各200米范围以内的区域。

二类控制区：县城规划区内一类控制区以外的其他区域；芙蓉大道湘阴段沿线两侧各500-1000米范围；金龙新区、鹤龙湖镇集镇规划区现有村镇居民点；各集镇规划区；县道以上交通干道（除芙蓉大道湘阴段外）沿线两侧各100米范围。

三类控制区：本县行政区域一类、二类控制区以外的区域；近期未列入旧城改造的非棚户区；各乡镇与县规划、国土等相关部门选址确定的拆迁安置区、村镇居民点。

第六条    本县行政区域内个人建房分类管理规定：

一、二类控制区范围内禁止零散私房建设，原则上实行货币补偿收购和集中还建安置。集体土地上村（居）民一户只能拥有一处住房，符合个人建房条件且确因人口增长等特殊情况需要进行住房建设的，可实行优先拆迁，就近在拆迁安置区、村镇居民点疏导安置；如不具备优先拆迁安置条件，经县房产部门鉴定为无法居住的，由所在地乡镇人民政府组织申报，经县规划、国土、住建、房产等部门审核，按现行土地征收补偿安置标准实施货币收购。收购成本在土地出让收益中专项安排，已列入收储计划的进入土地收储成本，收购后土地由收购单位统一管理。收购确有困难且无其它住房的，由产权人依法按程序申请，由所在地村（社区）公示、乡镇复核，县规划、国土、房产等部门审核，县控建拆违办备案，严格按照“原址、原占地面积、原层高、原使用性质”的原则进行恢复性重建。

三类控制区内村（居）民建房，按照集约节约用地的要求，由县规划、国土部门办理相关手续后方可建设。

 

第三章    管理职责

第七条    县城乡规划局要根据县域村镇体系规划、滨湖示范区湘阴片区规划、县城总体规划合理布局一类控制区内的拆迁安置区、村镇居民点，编制修建性详细规划，并制定二类控制区具体限制性规定和三类控制区具体建设准则要求。

第八条    县城规划区内非棚户区是指居民建房现状建成呈稳定型、近期不会进行旧城改造的区域。县城乡规划局要明确界限，圈出红线，不得随意变更。

第九条    各乡镇要依法承担本辖区内规划管理职责，确定专职人员负责本辖区内规划管理工作。

各乡镇国土所要切实加强本辖区内个人建房用地管理工作，安排专人负责，对个人建房建设过程进行全程监管。

第十条    各拆迁安置区、村镇居民点的选址工作由所在地乡镇人民政府负责。各乡镇、村（居）委会要尊重群众意愿，体现地方特色，按照“合理布局、一村一点、节约集约”的原则，会同县规划、国土部门和项目建设拆迁业主单位共同选址确定拆迁安置区和村镇居民点，引导拆迁安置对象和符合个人建房条件的村（居）民到确定的选址点集中建房。

第十一条    各乡镇、村（居）委会要加强拆迁安置区、村镇居民点个人建房宅基地的土地流转和收储工作，完善土地流转台账，严格资金收支管理。县土地储备中心要做好拆迁安置区、村镇居民点个人建房宅基地的土地收储资金垫付工作，其垫付的资金由乡镇在土地征收补偿款中统一结算归还。

第十二条    科学稳妥地解决历史遗留的村（居）民建房问题。对已合法取得宅基地但由于项目建设、公共设施建设需要实行规划控制等原因不能建设的，由产权人依法按程序申请，由所在地村组（社区）公示、乡镇复核、县控建拆违办审核、主管副县长批准后，采取货币收购原宅基地或以原宅基地换取安置房的形式予以解决。对其他住房困难的，可申请保障性住房、经济适用房、货币补贴等方式予以解决。

第十三条    因国家、集体建设发展需要启动的土地征收项目，须先规划建设征收安置房的，必须规划好安置房建设，妥善解决好被征收人的居住问题。如因土地征收安置房建设滞后引发群体性事件的，暂停该宗地出让或交付手续，并追究相关责任人的责任。

第十四条    凡在县城规划区内未取得规划许可手续，借危旧房改建、村（居）民集中统一建设住房等名义进行非法开发或非法转让的，由相关职能部门依法从重处罚。如拒不履行处罚决定或暴力抗法的，由县公安机关依法予以打击；情节严重、涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究其法律责任。

第十五条    在土地征收过程中，凡确认属于违法建设和在土地预征地公告发布后抢搭抢建、抢装饰装修的，一律不予补偿，并由土地征收单位依法申请强制拆除。

 

第四章    个人建房规定

第十六条    个人建房严格执行“先批后建、一户一基”原则，农村村（居）民一户只能拥有一处宅基地，原基改建或异地新建住宅后，旧宅应当拆除。

第十七条    农村村（居）民、县城区居民同时符合下列条件的，可以申请个人建房：

（一）申请人是本集体经济组织成员，在本集体经济组织内从事生产经营活动，并承担本集体经济组织成员同等义务的。

（二）符合下列条件之一的：

1、因国家、集体建设需要，原宅基地被征收且未实行货币补偿安置的；

2、因自然灾害、突发性事件造成房屋损毁或者实施村镇规划、土地整理需要迁建的；

3、原房屋破旧经县房产部门鉴定为危房确需申请原基改建、重建的；

4、迁入农业人口、落户成为集体经济组织成员，经集体经济组织分配承包田土并承担相应义务，在原籍没有宅基地的；

5、因外出打工、上学、被劳动教养、服刑等特殊原因将原户口迁出，现户口迁回原籍后继续从事农业劳动，承担本集体经济组织成员同等义务，且无住房的；

6、原本村现役军人配偶，且配偶及子女已落户在本村组、无住房的；

7、法律、法规和规章另有规定的。

第十八条  有下列情形之一的，不予批准个人建房申请：

（一）非本集体经济组织成员申请宅基地的；

（二）申请住房用地不符合土地利用总体规划和城乡规划的；

（三）涉及占用农用地未办理农用地转用审批的；

（四）一户一子（女）有一处以上（含一处）宅基地的；

（五）原有宅基地面积已达到规定面积标准或能够解决分户需要的；

（六）将原有住宅以出售、出租、赠与等形式转让或擅自改作生产经营用途的；

（七）原有住宅拆迁时已按房屋拆迁安置规定进行重建安置的；

（八）村民在原批准的宅基地以外有违法建筑而又未先行拆除的；

（九）户口虽已迁入，原籍住宅未拆除或已依法转让，且未履行本集体经济组织成员同等义务的；

（十）夫妻共有一处宅基地，但户口分列，又以分户为由申请宅基地的；

（十一）原有住房长期空置，无人居住的；

（十二）一户有两子女以上（含两子女）要求分户，但子女尚未婚配的；

（十三）其他不符合申请宅基地条件的。

第十九条    村（居）民建房控制标准

（一）有条件安排宅基地的，每户建筑占地面积原则上不超过130平方米，所建房屋层高不超过3层；申请建房户总人口超过7人（含7人）的，可按人均住房面积50平方米许可；三类控制区从事纯农业生产的农民，可申请建设50平方米以内的生产用房。一类控制区内的农村村（居）民及拆迁安置户一律不得搭建生产用房。

（二）所建房屋高度每层不超过3.3米，架空层高度不超过2.2米，屋顶隔热层前后屋檐空高不超过1.5米。

第二十条    严禁城镇居民在农村购买和违法建造住宅，凡城镇居民在农村购买和违法建造住宅的，县规划、国土部门不得为其办理任何手续。

第二十一条    因农转非、接受继承房产或经有批准权的部门批准使用集体经济组织内土地的非本集体经济组织成员，只能按原批准宅基地的占地情况使用集体经济组织的土地，且不能对所属房产进行重新改扩建，房屋所有权灭失，土地使用权随之灭失。

 

第五章    审批程序

第二十二条    集体土地上的个人建房申请按下列程序和时限办理：

（一）申请建房户向所在地的村（居）委会提交个人申请建房报告，村（居）委会对申请人的建房资格进行初审，在本村村务公开栏公示7天，征求村民小组或村民代表意见后无异议或异议不成立的，签署意见后报所在地乡镇人民政府。

（二）个人建房实行联席会议审批制度。各乡镇人民政府受理个人建房申请后，应在10个工作日内集体研究进行复审，对不符合个人建房条件的，予以书面回复；对符合个人建房条件的，签署意见后上报县规划、国土部门。县规划、国土部门应在10个工作日内采取实地察看、调查核实的办法进行资格审定，形成初步意见后，报请主管副县长召集相关职能部门召开联席会议审批。

（三）县规划、国土部门根据联席会议审批意见，将审批结果在申请人所在地村务公开栏公示7天。公示内容主要包括户主姓名、户籍所在地、家庭人口、建房地点、占地面积、建筑层数、建筑面积，以及监管人姓名和电话、举报电话等。

（四）公示期满无异议或异议不成立的，户主应分别到县规划、国土部门办理《建设工程规划许可证》、《乡村建设规划许可证》和《建设用地批准通知书》，县规划和国土部门应在10个工作日内完成办证。经规划、国土部门实地放样后方可施工，并由许可部门负责全程监管到位。

（五）房屋竣工后，建房户应向相关职能部门申请验收。房屋验收合格后，户主应在验收后90日内到相关部门申请办理《集体土地建设用地使用权证》和《房屋所有权证》。

 

第六章    附    则

第二十三条    本办法出台以前，符合建房条件但未办理相关建房手续的已建个人住宅，可依照本办法补办相关手续；原平垸行洪移民建房对象、项目建设拆迁安置对象未办理个人建房及用地手续的，可依照本办法补办相关手续。

第二十四条    本办法自发布之日起施行。《湘阴县人民政府关于印发湘阴县个人建房管理办法（试行）的通知》（湘阴政发〔2011〕10号）同时废止。